Investissement en forêt : fonctionnement, avantages, et démarches administratives

Si la forêt attire chaque année un grand nombre d’acquéreurs, que ce soit pour un placement, le patrimoine familial, ou comme un simple terrain, acheter dans le foncier rural ne s’improvise pourtant pas. Entre le choix du massif, les obligations de gestion et les règles propres aux ventes forestières, chaque opération doit obéir à une logique très différente de l’immobilier classique. Avant de vous engager dans un projet, voici comment l’investissement en forêt fonctionne, ce qu’il peut vous apporter et les démarches à anticiper…

Pourquoi investir dans une forêt ?

La forêt a la capacité d’être à la fois un investissement de rendement, d’usage et de transmission. Mais pour mieux comprendre l’intérêt d’investir dans une forêt avec un spécialiste du foncier rural, il convient de distinguer les avantages qui expliquent ce choix…

Un moyen de diversifier son patrimoine avec un actif réel

En premier lieu, la forêt est un bon moyen de répartir votre patrimoine en dehors des placements financiers et de l’immobilier urbain. Sa valeur repose sur des éléments très différents de l’immobilier classique, selon des cycles longs et peu exposés aux variations de court terme. Quand elle est bien gérée, elle peut s’apprécier avec le temps, tout comme se transmettre de génération en génération.

Des revenus et des usages multiples

Si la vente de bois, souvent destiné à la construction, peut être une source de revenus pour une forêt, d’autres valorisations sont possibles comme :

• La location du droit de chasse ou de pêche si la propriété comporte des étangs
• L’organisation de certains événements si le lieu le permet
• Le tourisme vert, avec une organisation dédiée

Et si vous le souhaitez, vous pouvez tout simplement l’utiliser comme un lieu pour vous ressourcer avec vos proches.

Une fiscalité qui peut être avantageuse

Les bois et forêts ont aussi une fiscalité particulièrement intéressante selon les cas, avec deux exonérations :

• L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à hauteur des trois quarts de la valeur d’une forêt
• Les droits de mutation à 75% pour les donations et les successions

En revanche, en contrepartie, vous devez vous engager dans la gestion durable de la forêt pendant 30 ans.

Comment fonctionne l’investissement en forêt ?

Acheter une forêt, c’est d’abord acquérir un ensemble “vivant”. Ainsi, sa valeur dépend autant des caractéristiques du terrain que de la manière dont il sera géré après l’achat…

Bien choisir sa propriété

Au delà de la localisation d’une forêt qui conditionne le climat et l’accessibilité, le prix et le potentiel de production pèsent directement sur l’état des peuplements, la qualité du bois, mais aussi la diversité des essences. En effet, une sylviculture passée mal conduite peut imposer des travaux de réhabilitation coûteux. Les budgets, quant à eux, varient fortement, avec des propriétés qui vont de 40 000 € pour un bois de 5 hectares à plus de 3 millions d’euros pour un domaine agricole et forestier de 375 hectares.

Gérer la forêt dans la durée

Un PSG (Plan Simple de Gestion) est obligatoire à partir de 20 hectares, seuil abaissé de 25 à 20 ha par la loi du 10 juillet 2023. Etabli pour 10 à 20 ans et agréé par le CRPF (Centre Régional de la Propriété Forestière), il programme les coupes, les travaux et le renouvellement des peuplements. En tant que propriétaire, vous devez aussi surveiller l’état sanitaire des arbres, entretenir les chemins et débroussailler dans les zones exposées au feu.

Prévoir les démarches administratives

Comme dans le cas d’un investissement immobilier, l’investissement foncier rural demande de prévoir et de respecter certaines démarches administratives comme :

• Les limites au cadastre, avec un géomètre expert en cas de doute
• Les contraintes du site comme un espace boisé classé ou défrichement soumis à autorisation préfectorale
• Le respect du droit de préférence des voisins et de la commune pour les propriétés de moins de 4 hectares
• L’obtention d’un certificat de la DDT (Direction Départementale des Territoires) qui atteste d’une garantie de gestion durable pour obtenir les exonérations fiscales
• La signature de l’acte chez le notaire, chargé de contrôler l’ensemble des formalités

L’investissement dans le foncier rural, un marché d’avenir ?

En plus d’être des biens qui restent très rares sur le marché, tout indique que l’investissement foncier rural a encore de beaux jours devant lui. Pour un investisseur prêt à accepter le temps long, qui cherche de l’espace ou qui est simplement attiré par les propriétés rurales, ce type d’investissement est le gage d’un patrimoine à la fois utile, vivant et transmissible.

Entre le stockage du carbone, la préservation de la biodiversité, et la production d’un matériau renouvelable avec le bois, la forêt répond directement aux grands enjeux environnementaux du moment…