À la fin d’un bail, le dépôt de garantie est souvent source de conflit. Une retenue mal justifiée peut vous coûter cher.
Que pouvez-vous garder, et comment le prouver ? Cet article vous explique ce que vous pouvez retenir, comment le prouver et ce que le locataire peut faire en cas de contestation.
Le propriétaire ne peut retenir que des sommes dues et prouvées
Le dépôt peut servir à payer les loyers et charges impayés, ainsi que les réparations dues à une dégradation du locataire. Chaque somme doit être justifiée.
Si le coût dépasse le dépôt, le solde se réclame au locataire, à l’amiable d’abord, puis devant le juge des contentieux de la protection. Ne retenez jamais une somme sans preuve, c’est le piège le plus coûteux.
Pour chaque retenue, gardez ces pièces sous la main :
- L’état des lieux d’entrée, à comparer avec celui de sortie.
- Les photos de chaque dégradation relevée.
- Un constat de commissaire de justice, si l’amiable échoue.
- Le devis ou la facture, qui décrit les travaux, chiffre leur coût et les relie aux dégradations constatées.
Pourquoi l’état des lieux de sortie fait foi
Pour retenir une somme sur le dépôt, le bailleur s’appuie d’abord sur l’état des lieux de sortie. Il se fait à la remise des clés, dans les mêmes formes que celui d’entrée.
Chaque partie doit pouvoir y participer. Ne le bâclez pas : c’est lui qui servira de preuve si la retenue est contestée.
Si l’amiable est impossible, demandez un constat à un commissaire de justice. Il convoque les deux parties au moins 7 jours avant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Son tarif est réglementé, et les frais se partagent à parts égales avec le locataire. Le plus simple : saisissez-le dès l’échec de l’amiable, sans attendre.
Dégradations, vétusté et nettoyage : ce qui reste à la charge du locataire
Les dégradations facturables
Pendant la location, le locataire paie l’entretien courant et les menues réparations. Cela va de l’entretien des sols, murs et plafonds aux petites réparations de portes, fenêtres et gonds.
Il débouche les conduits et remplace joints et éléments de robinetterie. Attention, il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf vétusté ou malfaçon. Pour les clés, voyez que faire si le propriétaire a un double de vos clés.
La vétusté à la charge du propriétaire
La vétusté, c’est l’usure du temps ou d’un usage normal. Un parquet terne ou un appareil en fin de vie ne vous est pas imputable : le propriétaire ne peut pas exiger de remise à neuf.
Si une grille de vétusté a été convenue, elle fixe la durée de vie de chaque équipement. Les gros travaux et les malfaçons restent aussi au propriétaire. Mais un défaut d’entretien, lui, peut justifier une retenue.
Le nettoyage en fin de bail
Le locataire doit rendre un logement propre. Un défaut de propreté peut justifier une retenue, si son coût est chiffré et justifié. Le nettoyage standard, lui, ne donne jamais droit à une retenue automatique.
Décrivez ce qui était sale, par exemple un four encrassé, puis reliez le montant à ce défaut. Un forfait ménage sans détail ne tient pas devant un juge : chiffrez chaque défaut, ou ne retenez rien.
Le plafond du dépôt et le délai de restitution
Pour une location vide, le dépôt ne dépasse pas un mois de loyer hors charges. En meublé, résidence principale, il monte à deux mois.
Si le loyer est payé d’avance pour plus de deux mois, aucun dépôt n’est permis, sauf si le locataire passe ensuite au paiement mensuel. Mieux vaut exiger le paiement mensuel d’emblée : c’est plus simple.
Le délai de restitution dépend de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.
| Critère | États des lieux identiques | Différences constatées |
|---|---|---|
| Délai maximal | Un mois | Deux mois |
| Point de départ | Remise des clés | Remise des clés |
| Solde sur un dépôt de 800 €, avec 200 € retenus | 600 € | 600 € |
Les cas particuliers : meublé, copropriété et état des lieux impossible
En location meublée, l’état des lieux de sortie ne suffit pas : comparez aussi l’inventaire du mobilier avec celui de l’entrée, objet par objet. Une retenue pour un couvert manquant ou une chaise abîmée doit être justifiée.
Faites l’inventaire à deux, daté et signé. Sans lui, vous n’aurez rien à comparer, et c’est l’erreur la plus coûteuse.
Si l’état des lieux ne peut pas se faire à deux, voici ce qui change :
- Le locataire refuse de signer, ou vous n’arrivez pas à vous accorder : demandez un constat au commissaire de justice.
- Vous ne venez pas au rendez-vous ? Le locataire peut vous envoyer les clés par lettre recommandée avec avis de réception.
- Sans état des lieux de sortie, le logement est présumé rendu en bon état. Une retenue pour dégradation devient alors difficile à justifier.
Les erreurs qui coûtent cher au propriétaire
Une somme fixe pour le ménage, retenue sans défaut décrit ni coût détaillé, ne tient pas.
Vous devez la rendre, et le retard vous coûte : 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Seule exception : le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse à la remise des clés.
Trois erreurs reviennent souvent : oublier la nouvelle adresse du locataire, ne pas rendre les sommes non contestées, regrouper toutes les retenues en une ligne. Le geste : un décompte, une ligne par retenue, avec son montant et sa pièce.
Ça paraît fastidieux, mais c’est le seul document qui vous protège.
Que faire si le locataire conteste la retenue
Si le locataire conteste, il peut demander les justificatifs de chaque somme retenue. Répondez-lui avec un décompte précis et ces justificatifs.
En cas de retard, il peut aussi vous envoyer une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Ne retenez rien sans justificatif : sans lui, votre retenue ne tient pas debout.
Si le locataire persiste, la procédure suit ces étapes :
- Tentez d’abord l’amiable, obligatoire pour un litige de 5 000 euros ou moins.
- Si l’amiable échoue, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement.
- Il dispose de trois ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.
Une retenue ne tient que si elle est justifiée : un défaut décrit, un coût chiffré, une pièce à l’appui. Dans le doute, ne retenez rien.
Votre prochain pas : rassemblez l’état des lieux de sortie et les pièces, puis préparez un décompte ligne par ligne. Restituez le solde sans tarder, car c’est souvent à ce moment-là que naissent les litiges.
Foire aux questions
Le dépôt de garantie peut-il être augmenté en cours de bail ?
Non. Le montant du dépôt ne peut pas être révisé pendant le bail, y compris lors de son renouvellement. Si vous estimez le montant trop bas, c’est à la signature du bail qu’il faut le fixer.
Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?
Non, le dépôt ne paie pas le dernier mois de loyer. Cette idée revient souvent. Le locataire règle son loyer et ses charges jusqu’à la fin du bail, et le dépôt sert seulement à garantir les sommes dues.
Le locataire peut-il refuser de signer l’état des lieux de sortie ?
Oui, le locataire peut refuser de signer. Ce refus ne vous dispense pas de l’état des lieux, et sans lui, il n’y a rien à comparer.
Si vous n’arrivez pas à vous accorder, demandez un constat à un commissaire de justice.
Que se passe-t-il si le bailleur garde le dépôt sans justificatif ?
Le locataire peut contester les retenues et demander les justificatifs de chaque somme. Une somme retenue doit être due et justifiée, sinon vous devez la rendre. Le piège est là, et il coûte cher.
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