Deux appartements voisins peuvent devenir un seul logement sur deux niveaux, relié par un escalier.
Le plancher qui les sépare relève des parties communes, sauf si le règlement de copropriété en décide autrement. Voici ce qu’il faut savoir sur la faisabilité, les travaux et les autorisations avant de lancer le chantier.
Réunir deux appartements en duplex est possible, à condition d’obtenir l’accord de la copropriété
Oui, vous pouvez réunir deux appartements en ouvrant un passage entre eux. Cela ne fusionne pas pour autant les deux lots.
Le plancher touche aux parties communes : le gros œuvre en fait partie, sauf si le règlement de copropriété dit autrement. Ne percez rien avant d’avoir lu ce règlement : c’est lui qui décide.
Un copropriétaire absent ou opposé au vote peut contester la décision devant le tribunal judiciaire pendant deux mois, à partir de la notification du procès-verbal. Tant que ce délai court, votre projet reste exposé : attendez qu’il soit écoulé avant de lancer les travaux.
Pourquoi la copropriété doit se prononcer avant les travaux
Le plancher touche aux parties communes, donc l’assemblée doit voter. L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires. Un absent compte comme un refus.
Si l’usage des parties communes change, l’article 26 exige une double majorité, bien plus difficile à obtenir. Le vote d’abord, les marteaux ensuite : c’est l’ordre à suivre.
Pour inscrire le projet à l’ordre du jour, écrivez au syndic, qui prépare l’assemblée, et joignez à votre demande les pièces suivantes :
- un plan du projet, avec l’emplacement de la trémie et de l’escalier
- une note qui explique les travaux et les démarches déjà faites
- si vous demandez une assemblée générale extraordinaire, les frais de convocation et d’organisation, que vous payez vous-même
Vérifier la faisabilité avant de dessiner la trémie
Avant de choisir l’ouverture, vérifiez dans le règlement de copropriété les règles sur la réunion des lots, les parties communes et les travaux sur le plancher.
Faites ensuite vérifier le projet par un architecte : l’ouverture ne doit mettre en cause ni la stabilité de l’immeuble ni le confort des voisins. Ne tracez pas la trémie avant d’avoir ces réponses.
Préparez ce dossier avant de demander l’inscription au syndic, et ne sautez pas l’étude de structure :
- un plan du projet, avec l’emplacement prévu de l’ouverture ;
- une note qui explique les démarches déjà faites ;
- une étude de structure, à demander avant de couper un plancher porteur : elle vérifie sa stabilité et les renforts nécessaires.
Trémie et escalier : deux ouvrages qui se dimensionnent ensemble
La trémie : l’ouverture dans le plancher
La trémie est l’ouverture découpée dans le plancher pour relier les deux niveaux. Son emplacement et sa taille se choisissent avec la structure et l’escalier.
Pour une ouverture seule, comptez 800 à 2 500 € dans un plancher en bois, 2 000 à 5 000 € dans un plancher en béton.
Attention, ce prix laisse de côté l’étude, l’escalier et les finitions. Demandez un devis qui sépare ces postes.
L’escalier de liaison : marches et passage
L’escalier se dessine à partir de la trémie, et non l’inverse. Une fois l’ouverture placée, mesurez la hauteur libre entre les deux niveaux. C’est elle qui fixe le nombre de marches et la longueur que l’escalier va occuper au sol.
Si l’escalier ne rentre pas dans la place prévue, il faudra agrandir la trémie ou choisir un autre modèle. Ne commandez rien sans avoir relevé les cotes exactes.
Un escalier qu’on découvre trop long au moment de la pose, c’est un chantier bloqué et de l’argent perdu.
Repères à vérifier selon le logement
Vérifiez d’abord lequel de ces deux cas vous concerne.
Logement neuf sur plusieurs niveaux
- Largeur : 0,80 m au moins
- Hauteur de marche : 18 cm au plus
- Giron (profondeur de marche) : 24 cm au moins
Escalier soumis au Code de la construction
- Hauteur de marche : de 16 à 18 cm
- Giron : 28 cm au moins
- Règle 2H + G (deux hauteurs de marche plus un giron) : de 60 à 64 cm
Les démarches d’urbanisme et l’ordre des étapes
L’accord de la copropriété et l’autorisation d’urbanisme sont deux démarches distinctes. La déclaration préalable n’est exigée que si les travaux se voient de l’extérieur. Un simple percement intérieur n’y est pas soumis.
Le syndic peut la déposer au nom du syndicat, ou le copropriétaire lui-même. Ne croyez pas qu’une autorisation remplace l’autre : demandez les deux.
Ordre des démarches
Faites vérifier le projet
Repère : vous avez l’avis écrit sur la structure.
Obtenez le vote de la copropriété
Repère : le procès-verbal de l’assemblée, obtenu avant tout dépôt.
Déposez la déclaration préalable
Le délai est d’un mois après un dossier complet. Repère : le récépissé de la mairie.
Commencez les travaux
Seulement après le vote et l’autorisation.
Réunir les murs ne suffit pas : la fusion juridique des lots
Ouvrir un passage ne suffit pas à réunir deux lots juridiquement. Il faut modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, par un acte notarié publié.
Un géomètre peut aussi être nécessaire. Mieux vaut régler ce point sur le papier avant de sortir la massette.
Les travaux et la fusion juridique des lots se règlent chacun de leur côté : un accord sur le chantier ne vaut pas accord sur la fusion. Une fois les travaux terminés, n’oubliez pas de déclarer la réunion des locaux aux impôts dans les 90 jours.
Les erreurs qui coûtent cher
L’erreur la plus coûteuse : commencer les travaux avant le vote de l’assemblée. Sans autorisation, les travaux sur les parties communes peuvent être contestés en justice.
Ouvrir le plancher avant l’étude de structure est aussi risqué, car seule elle dit si le plancher tient. Signez le devis après le vote, jamais avant.
Toutes ces erreurs ont la même origine : on accepte un prix global avant d’avoir tout vérifié. Faites donc chiffrer séparément les postes suivants :
- L’ouverture de la trémie, dont le coût dépend de l’emplacement choisi.
- L’étude de structure : comptez environ 500 à 1 500 € HT pour un cas simple.
- L’escalier, les renforts et les finitions, chacun avec son propre prix.
Retenez l’essentiel : le gros œuvre fait partie des parties communes, sauf si le règlement de copropriété prévoit une règle différente. Le statut du plancher dépend donc de ce règlement.
Votre prochain pas : sortez le règlement de copropriété et lisez les articles sur la réunion des lots et les travaux sur le plancher. Ne percez rien avant.
Foire aux questions
Faut-il passer par un notaire pour modifier l’état descriptif de division ?
Oui. Réunir deux lots demande un acte modificatif, rédigé par un notaire puis publié. Sans lui, l’état descriptif de division, qui décrit chaque lot de l’immeuble, compte toujours deux lots, même avec un passage ouvert. Ne le sautez pas.
Peut-on revendre séparément les deux appartements après les travaux ?
Oui, à condition que les deux logements restent deux lots distincts dans les documents de copropriété. Un passage ouvert ne change rien à cela.
Mais si les lots sont fusionnés en un seul par acte notarié, il n’y a plus deux biens à vendre séparément.
Combien coûte la création d’une trémie dans un plancher ?
Pour une ouverture seule, comptez environ 800 à 2 500 € dans un plancher en bois, et 2 000 à 5 000 € dans un plancher en béton.
Le béton se découpe plus difficilement que le bois, c’est pour cela qu’il coûte plus cher.
Un architecte est-il obligatoire pour ce type de projet ?
Non, ce n’est pas obligatoire pour ce type de projet, mais faire vérifier la faisabilité par un architecte avant de demander l’accord de la copropriété reste la bonne étape.
Il vérifie que l’ouverture ne met pas en cause la stabilité de l’immeuble.
