Quand une maison vous revient avec un frère ou une sœur, vous la possédez à plusieurs, et personne ne peut la vendre seul.
Comment en sortir quand les autres ne sont pas d’accord ? Cet article présente les cinq voies pour mettre fin à l’indivision, avec leurs conditions, leurs délais et leurs coûts.
Quelles solutions existent pour sortir de l’indivision ?
Cinq voies mènent à la sortie : vendre sa part, vendre le bien entier, partager à l’amiable, partager devant le tribunal, ou encadrer une gestion provisoire par convention. Toutes supposent qu’un héritier lance la démarche.
Inutile d’attendre que les autres bougent : demandez le partage à tout moment, sauf jugement ou convention contraires. Si la famille bloque, le tribunal s’en charge.
Pour un bien occupé par un parent, voyez qui doit donner son accord :
- Vendre votre part : vous seul décidez, mais vous ne vendez que vos droits.
- Vendre le bien entier : tous doivent accepter, sauf si le tribunal l’autorise à la demande de deux tiers des droits.
- Partage amiable : tous les héritiers doivent être d’accord.
- Partage judiciaire : un seul héritier peut saisir le tribunal.
- Convention d’indivision : tous les indivisaires doivent signer.
Céder sa part à un cohéritier ou à un tiers
Vendre sa part à un autre héritier
Vous pouvez vendre votre part à un autre héritier, sans l’accord des autres. Mais cette vente ne met pas forcément fin à l’indivision entre les héritiers restants, ce qui surprend souvent.
Vous préférez sortir sans acheteur extérieur ? La donation de votre part existe, mais elle ne vous verse aucun prix. Pour l’indivision qui reste, voyez la convention d’indivision devant le notaire.
Vendre sa part à une personne extérieure
Vous voulez vendre votre part à quelqu’un d’extérieur ? Faites d’abord notifier votre projet aux autres indivisaires, par un acte de commissaire de justice. Une simple lettre ne suffit pas.
Cet acte doit donner le prix, les conditions de la vente, et le nom, le domicile et la profession de l’acheteur proposé. Sans ces éléments, les autres indivisaires ne peuvent pas décider en connaissance de cause.
Les autres indivisaires peuvent racheter votre part, au même prix et aux mêmes conditions, dans le mois de la notification.
Le préempteur a deux mois pour conclure. Si une mise en demeure reste sans effet pendant quinze jours, sa préemption devient nulle. Les autres peuvent contester la vente pendant cinq ans après l’avoir su : vérifiez ces dates avant de signer.
Partager à l’amiable : attribution, soulte et acte notarié
Le partage attribue à chaque héritier des biens dont la valeur correspond à ses droits dans l’indivision. Une fois attribué, un bien sort de l’indivision. Le partage peut viser tous les biens ou seulement une partie.
Pour les meubles, voyez comment les inventorier avant de les répartir. Ne partagez pas un bien sans savoir exactement ce qu’il contient, c’est la première erreur que l’on voit.
Un héritier qui garde un bien plus cher que ses droits verse une soulte.
Une maison de 300 000 € partagée entre trois héritiers à parts égales en donne l’exemple : celui qui la garde paie 100 000 € à chacun des deux autres.
Avec un immeuble, passez par un notaire, qui rédige l’acte. Ne signez pas un acte où la soulte n’est pas chiffrée.
Vendre tout le bien quand les héritiers ne sont pas tous d’accord
Vendre le bien entier exige, en principe, l’accord de tous les indivisaires. Un seul refus bloque la vente amiable. Pour décider entre agence et vente entre particuliers, voyez ce guide.
Seule exception : deux tiers des droits suffisent pour demander au tribunal l’autorisation de vendre, sous conditions. Ce sont les droits qui comptent, pas les personnes. Cherchez d’abord l’accord de chacun, c’est le plus sûr.
Pour vider le bien avant la vente, voyez les solutions de débarras, mais en Corse cette procédure ne vaut pas dans ces cas :
- Le bien est démembré, c’est-à-dire que l’usufruit et la nue-propriété sont séparés.
- Un indivisaire est présumé absent.
- Un indivisaire ne peut pas exprimer sa volonté ou est sous mesure de protection.
- En cas d’opposition dans les trois mois, le tribunal peut tout de même autoriser la vente.
Saisir le tribunal quand aucun accord n’est possible
Pour demander le partage en justice, saisissez le tribunal du lieu où la succession a été ouverte, c’est-à-dire le dernier domicile du défunt.
Votre demande doit décrire tout le patrimoine à partager et dire comment vous proposez de répartir les biens. Chaque héritier doit avoir son avocat jusqu’à la fin de la procédure. Ce n’est pas facultatif, même si vous vous entendez bien.
Si les opérations sont complexes, le tribunal peut désigner un notaire pour les mener et un juge pour les surveiller. Pour savoir ce que fait le notaire, voyez son rôle dans le partage.
Si le bien ne peut pas être facilement partagé ou attribué, le tribunal peut ordonner une licitation, c’est-à-dire sa vente aux enchères. Évitez-la : négociez un partage avant d’en arriver là.
Attendre sans bloquer : convention et gestion du bien
Mettez l’accord par écrit : une convention d’indivision liste les biens et les droits de chacun. Pour un immeuble, un notaire doit l’établir.
Elle dure jusqu’à cinq ans, renouvelable, ou sans durée fixée. Après un divorce, voyez comment gérer un bien immobilier en cas de divorce. Fixez une échéance dès le départ : sans date, l’indivision s’éternise.
Pendant l’attente, quatre règles comptent :
- Un mandataire par convention exige l’accord de tous les héritiers. Il doit rendre compte chaque année.
- Sans accord, ça se complique : le tribunal peut nommer un mandataire judiciaire pour gérer provisoirement.
- Pour occuper seul le bien, il faut l’accord des autres ou l’autorisation du président du tribunal judiciaire.
- Le maintien de l’indivision par le tribunal dure cinq ans au plus, renouvelable dans certains cas.
Combien coûtent le notaire, les droits de partage et la justice ?
Le notaire n’applique pas un seul taux.
Il découpe l’actif brut (valeur totale avant dettes) en tranches : 4,837 % jusqu’à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,998 % au-delà.
Pour estimer votre bien, voyez comment bien estimer sa maison. Exigez le détail par tranche.
Pour un bien brut de 200 000 €, voici les coûts à prévoir selon la voie choisie.
| Poste | Partage amiable chez le notaire | Partage judiciaire |
|---|---|---|
| Émoluments du notaire | Environ 2 394 € HT, avant TVA et frais supplémentaires | Éventuels frais notariés, en plus |
| Droit de partage | Possible, à faire chiffrer par le notaire | Possible, à faire chiffrer par le notaire |
| Honoraires et frais de justice | Non requis | Honoraires d’avocat obligatoires et autres frais de justice |
Un bien hérité ne se vend pas seul. Le plus sûr reste de chercher l’accord de tous, puis de le mettre par écrit avec une date de fin.
Votre prochain pas : listez les biens et les héritiers, puis prenez rendez-vous avec un notaire. Si la famille bloque, le tribunal peut trancher.
Foire aux questions
Faut-il payer une plus-value lors de la vente d’un bien hérité détenu en indivision ?
Oui, si le prix de vente dépasse la valeur retenue pour le calcul des droits de succession. La plus-value se calcule à partir de ces deux montants. Heureusement, le notaire calcule l’impôt et effectue les démarches fiscales.
Une succession sans immeuble nécessite-t-elle obligatoirement l’intervention d’un notaire ?
Non, pas toujours. Sans immeuble, le recours au notaire n’est obligatoire que si la succession comporte un testament ou une donation entre époux. Dans les autres cas, la loi ne l’impose pas, mais vous pouvez toujours lui poser vos questions.
Combien de temps dure en moyenne une sortie d’indivision après un décès ?
Ça dépend surtout de l’accord des héritiers : s’ils s’entendent, le partage se fait plus vite.
S’il faut passer par le tribunal, comptez plus de temps, car un juge surveille alors les opérations du notaire. Sans accord, c’est là que ça traîne.
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