Quelles sont les charges déductibles pour la LMNP ?

Louer un logement meublé génère plusieurs dépenses : taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, frais d’entretien… Au régime réel, certaines peuvent être déduites de vos revenus locatifs, à condition de respecter les règles fiscales. Mais quelles sont les charges déductibles location meublée non professionnelle avec Indy ? Voici les principales charges que vous pouvez déduire et les conditions à remplir pour les prendre en compte.

Charges déductibles location meublée non professionnelle : ce qu’on oublie souvent

Les dépenses les plus importantes sont généralement bien prises en compte : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant ou encore charges de copropriété non récupérées auprès du locataire. En revanche, certains frais moins courants ou plus modestes sont parfois oubliés.

Les frais liés au financement et à l’achat

Au-delà des intérêts, l’emprunt génère d’autres coûts déductibles : frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution), assurance emprunteur. 

Les frais d’acquisition, notamment les droits de mutation et les honoraires de notaire, peuvent être traités de deux façons : déduits intégralement des charges l’année de l’achat ou ajoutés à la valeur du bien immobilier pour être amortis sur plusieurs années. Ces deux méthodes n’ont pas le même impact sur votre résultat fiscal.

Les autres dépenses à ne pas oublier

Certaines dépenses du quotidien sont également déductibles au régime réel :

• La cotisation foncière des entreprises (CFE), due par la plupart des loueurs en meublé ;
• Les commissions prélevées par les plateformes de réservation et les frais d’agence pour la gestion locative ;
• Le petit équipement dont le prix unitaire ne dépasse pas 500 € HT, qui peut être déduit en totalité l’année de son achat ;
• Les frais de comptabilité et de domiciliation ;
• Les factures d’eau, d’électricité et d’internet lorsque ces dépenses restent à votre charge.

Comment déclarer les charges déductibles location meublée non professionnelle ?

Avant toute déclaration, une étape préalable s’impose : immatriculer votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique des formalités d’entreprises, dans les quinze jours suivant le début de la location. Vous obtenez ainsi un numéro SIRET, indispensable pour remplir vos déclarations.

Ensuite, tout dépend du régime choisi.

• Au micro-BIC, aucune charge n’est à détailler : vous reportez simplement le montant brut de vos loyers sur la déclaration complémentaire de revenus (formulaire 2042-C-PRO), et l’abattement s’applique automatiquement ;
• Au régime réel, la démarche est plus exigeante. Vous établissez chaque année une liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes 2033), transmise par voie dématérialisée en mai. Les charges y figurent poste par poste, avec les amortissements. Le résultat obtenu, bénéfice ou déficit, est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO.

Quel que soit le régime, gardez toutes vos factures. L’administration peut les demander en cas de contrôle, et une dépense non justifiée sera tout simplement réintégrée à votre résultat.

Régime réel ou micro-BIC : quelles dépenses passent vraiment ?

Au micro-BIC

L’abattement forfaitaire est censé couvrir l’ensemble de vos frais. Il s’élève à : 

• 50 % pour un meublé de longue durée ou un meublé de tourisme classé ; 
• 30 % pour un meublé de tourisme non classé, dont les recettes ne doivent pas dépasser 15 000 € par an. 

La conséquence pour vous ? Même si vos charges réelles dépassent ce forfait, vous ne pouvez rien déduire de plus.

Au réel

Le régime réel permet de déduire chaque dépense justifiée, mais aussi d’amortir le bien (hors terrain), le mobilier et les gros travaux. C’est souvent ce levier qui fait la différence : un loyer peut ainsi être peu, voire pas du tout imposé pendant plusieurs années. 

Attention toutefois, l’amortissement ne peut pas créer de déficit ; la part non utilisée est reportée sur les années suivantes.

Un point à garder en tête depuis 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui alourdit l’imposition à la sortie.

Prenons 9 000 € de loyers annuels pour un meublé de longue durée : 

• Au micro-BIC, 4 500 € restent imposables ; 
• Au réel, avec 3 000 € de charges et 5 000 € d’amortissement, le résultat imposable descend à 1 000 €.

Le calcul est simple : si vos charges et amortissements dépassent le montant de l’abattement, le réel devient le plus intéressant. Vous pouvez d’ailleurs l’adopter même lorsque vos recettes restent sous le plafond du micro-BIC.